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Wissenswertes zum Mietrecht für Wohnräume

 

Kündigungsfristen

Entgegen einer mittlerweile weit verbreiteten Meinung gilt seit Einführung des sog. Mietrechtsmodernisierungsgesetzes zum 01.09.2001 keineswegs eine generelle Kündigungsfrist von 3 Monaten auf Seiten des Mieters.

Wie der Bundesgerichtshof inzwischen klar gestellt hat, gilt diese mieterfreundliche Regelung zunächst nur für Neuverträge, d.h. für solche, die nach dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden. Für Altverträge hingegen bleibt es u.U. bei den bisherigen, z.T. erheblich längeren Fristen, wenn im Mietvertrag selbst die Kündigungsfristen ausdrücklich oder durch konkrete Bezugnahme auf die bisherige gesetzliche Regelung vereinbart wurden. Enthält der Mietvertrag hingegen keinerlei Regelungen bzgl. der Kündigungsfrist, beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter nunmehr
3 Monate.

Vor diesem Hintergrund empfiehlt es sich (z.B. vor einem geplantem Umzug oder auch bei Kündigung durch den Vermieter), den Mietvertrag ggf. durch Hinzuziehung eines Rechtsanwalts auf die maßgeblichen Kündigungsfristen hin überprüfen zu lassen.

Für den Vermieter bleibt es bei den gestaffelten Kündigungsfristen in Abhängigkeit von der Dauer des Mietverhältnisses, wobei allerdings nach 8 Jahren die maximale Kündigungsfrist von 9 Monaten erreicht wird. Die bisherige Verlängerung der Kündigungsfrist nach 10 Jahren auf 12 Monate ist nunmehr weggefallen.

Fortdauer von Zeitmietverträgen

Zeitmietverträge lassen sich grundsätzlich weder vom Mieter noch vom Vermieter durch Kündigungserklärung vorzeitig beenden. Daran hat auch das seit dem 01.09.2001 geltende Mietrecht nichts geändert, das allerdings den Abschluss neuer Zeitmietverträge nur noch unter strengeren Bedingungen zulässt (z.B. im Falle anstehender Baumaßnahmen oder wegen Eigenbedarfs des Vermieters).

Allerdings kann der Mieter u.U. durch Stellung eines geeigneten Nachmieters die Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen, wenn er gegenüber dem Vermieter ein berechtigtes Interesse vorweisen kann, das dessen Interesse am Fortbestand des Vertrags erheblich überragt.

Fristlose Kündigung

Die Kündigung des Mietvertrags ist sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist möglich, wenn eine Fortsetzung des Vertrags bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist unzumutbar ist. So kann der Mieter insbesondere kündigen, wenn ihm die Mietwohnung nicht rechtzeitig in vertragsgemäßem Zustand übergeben wird oder ihm wieder entzogen wird. Demgegenüber kann der Vermieter insbesondere dann kündigen, wenn

    * der Mieter die Mietwohnung erheblich gefährdet (z.B. durch Umbauten oder Überbelegung)
    * der Mieter die Mietwohnung unbefugt Dritten überlässt
    * der Mieter in zwei folgenden Monaten die Miete ganz oder zum größten Teil nicht zahlt
    * der Mieter mit zwei Monatsmieten oder mehr im Rückstand ist.

Allerdings wird die Kündigung im Falle des Zahlungsverzugs nicht wirksam, wenn der Mieter nach Zugang der Kündigung vollständig zahlt.

Ob tatsächlich eine außerordentliche Kündigungsmöglichkeit besteht bzw. ob es ggf. hierzu ein vorheriger Abmahnung der Gegenseite oder anderer Schritte bedarf, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und sollte im Zweifelsfalle vorab mit einem Rechtsanwalt besprochen werden.

Schönheitsreparaturen

In aller Regel wird zwischen Mieter und Vermieter das Mietverhältnis auf Grundlage der gängigen Formularmietverträge geregelt, die dem Mieter die Pflicht zu Durchführung sog. Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses auferlegen. Meist sehen die Formulare sog. Fristenpläne vor, innerhalb derer der Mieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen bzw. bei vorzeitigem Auszug abzugelten hat.

Da die detaillierten Regelungen jedenfalls der gebräuchlichsten Formularmietverträge grundsätzlich sowohl die Interessen des Vermieter als auch der Mieter angemessen berücksichtigen, sollten die Regelungen nach Möglichkeit nicht durch zusätzliche Vereinbarungen am Ende des Mietvertragformulars geändert oder ergänzt werden.

Insoweit besteht die Gefahr, dass durch Änderungen einzelne Regelungen oder sogar die Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen insgesamt aufgehoben werden bzw. diese aufgrund der restriktiven Rechtsprechung zu den Mietvertragsklauseln als unwirksam anzusehen sind. Dies gilt vor allem dann, wenn dem Mieter neben den laufenden Schönheitsreparaturen auch die Durchführung einer Einzugs- oder Auszugsrenovierung aufgebürdet werden sollen (sog. Summierungseffekt).

Sollte für Mieter oder Vermieter dennoch das Bedürfnis bestehen, den Besonderheiten des Einzelfalls durch abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag Rechnung zu tragen, empfiehlt es sich, bereits vor Abschluss des Mietvertrages die optimale Vertragsgestaltung mit einem Rechtsanwalt zu besprechen und so etwaigen Rechtsstreitigkeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses aus dem Wege zu gehen.

Betriebskosten

Grundsätzlich hat der Vermieter die Betriebskosten selbst zu tragen, soweit sie nicht vertraglich auf den Mieter abgewälzt werden.

Zur Erläuterung, welche Betriebskosten im Einzelnen vom Mieter zu tragen sind, reicht die Bezugnahme auf die sog. zweite Berechnungsverordnung (§ 27 II. BVO) oder 19 Abs. 2 WoFG (bei Neuverträgen) im Mietvertrag aus. Hingegen müssen ggf. weitere Betriebskosten, die in der o.g. Vorschrift enthalten sind, im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt werden.

Über die Betriebskosten ist einmal jährlich abzurechnen, wobei der Abrechnungszeitraum nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmen muss. Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugehen.

Ist also z.B. über den Zeitraum vom 01.01.2003 - 31.12.2003 abzurechnen, muss die Abrechnung bis zum 31.12.2004 vorgelegt werden. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er etwaige Nachforderungen aus der Abrechnung nicht mehr geltend machen.

Die Betriebskostenabrechnung muss so abgefasst sein, dass sie auch ein juristischer und betriebswirtschaftlicher Laie nachvollziehen und überprüfen kann. Hierzu ist es i.d.R. zumindest erforderlich, dass die Rechnung aufgeschlüsselt wird nach den einzelnen Kostenarten, den jeweiligen Gesamtkosten hierfür sowie dem angewendeten Umlageschlüssel und dem hieraus ermittelten Einzelanteil. Je nach Umlageschlüssel bzw. Kostenart sind auch die Anzahl der Nutzer bzw. die Nutzungszeiträume anzugeben.

Betriebskostenvorauszahlung

Wird im Mietvertrag eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart, die deutlich unter den tatsächlich anfallenden Kosten liegt, kann der Vermieter dennoch die Zahlung der gesamten Betriebskosten verlangen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter bei Abschluss des Vertrages die Vorauszahlung bewusst zu niedrig bemisst, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn so zum Vertragsabschluss zu veranlassen.

Einzug des Lebensgefährten

Wenn der Mieter seinen Lebensgefährten in die von ihm allein angemietete Wohnung aufnehmen möchte, muss er hierzu zunächst die Erlaubnis des Vermieters einholen und ggf. dies auch nachvollziehbar begründen.

Auf die Erteilung einer solchen Erlaubnis hat der Mieter im Regelfall einen Anspruch, wenn nicht gerade wichtige Gründe in der Person des Lebensgefährten entgegen stehen, eine Überbelegung der Wohnung droht oder dem Vermieter die Überlassung der Wohnung auch an den Lebensgefährten nicht zugemutet werden kann.

Mietkaution

Der Vermieter ist berechtigt, zur Absicherung etwaiger Ansprüche aus dem Mietverhältnis (z.B. wg. Beschädigungen an der Mietsache, ausstehender Nebenkostennachzahlungen, offener Mieten) eine Mietsicherheit in Höhe von maximal 3 Nettomieten zu fordern.

Wird vereinbart, dass der Mieter die Kaution als Geldsumme zur Verfügung zu stellen hat, kann er diese in drei monatlichen Teilbeträgen bezahlen. Soweit nicht anders vereinbart, hat der Vermieter das Geld dann separat von seinem Vermögen (typischerweise als sog. Mietkautionssparbuch) anzulegen, so dass eine marktübliche Verzinsung des Betrags gewährleistet ist. Die Zinsen stehen nach Beendigung des Mietverhältnisses dann dem Mieter zu. Bei anderweitig vereinbarten Anlageformen ist immer auf eine separate Anlage vom Vermögen des Vermieters zu achten, die auch als Kaution kenntlich gemacht werden sollte.



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